Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки

Видя мой скептический подход к страховой отрасли, вы можете подумать, будто я ратую только за меры юридической защиты собственности и полностью отрицаю пользу страхования.

Возьмите на заметку

Страхование – это первая линия обороны активов. Вторую линию представляют собой стратегии по защите собственности.

Ничего подобного. Я придерживаюсь мнения, что страхование – это первая линия обороны активов. Многие страховые компании добросовестно подходят к своим договорам и выполняют взятые на себя обязательства. Другие, если надавить на них с помощью судебных мер, тоже в конце концов ведут себя должным образом. Поэтому я всегда выступаю за использование страхования в качестве одной из мер защитной стратегии. Однако поскольку определенная часть страховых компаний ссылается на всевозможные отговорки и ищет причины не платить, то возникает необходимость и в других оборонительных механизмах. Правильное использование таких стратегий не представляет особой сложности и обходится недорого, но они необходимы, если вы хотите преуспеть в сфере недвижимости.

Теперь, когда вы знаете, что одно только страхование не в силах полностью защитить вас, давайте рассмотрим и другие концепции, которые не способны дать вам полной защиты, а потом уже перейдем к выигрышным стратегиям.

Правило № 2: Две самые распространенные формы собственности на недвижимость не способны защитить ее, или Почему следует избегать совместного владения и нераздельного совладения

Как ни странно, две самые распространенные и популярные формы собственности на недвижимость дают наименьшую защиту. Одна из них – совместное владение – приобрела популярность из-за того, что обеспечивает совладельцу право наследования. Если один из совладельцев умирает, оставшийся в живых автоматически становится по закону единственным владельцем. Эта форма широко используется супружескими парами. Если муж, к примеру, умирает первым, то контроль над его имуществом полностью переходит к жене. При этом у нее нет необходимости обращаться в суд и вести процесс о наследовании, связанный с большими денежными издержками.

Для инвесторов в недвижимость в данном случае возникают проблемы двоякого рода. Во-первых, совместное владение не обеспечивает защиты имущества. Предположим, Питер, Пол и Коко являются совладельцами жилого дома на шесть семей. Против Пола подан судебный иск, и кредитор по решению суда забирает его долю в совладении. Теперь у Питера и Коко появляется новый партнер. Скорее всего, у них не сложатся с ним хорошие отношения, так как он вел судебный процесс против их друга и завладел его имуществом. Новый партнер, в свою очередь, может обратиться в суд с требованием продать недвижимость и выделить ему долю собственности в денежной форме. Такой процесс может оказаться весьма длительным и дорогостоящим.

Во-вторых, право наследования, которое делает совместное владение привлекательным для супружеских пар, является крайне неудобным для инвесторов. Давайте еще раз взглянем на совладение Питера, Пола и Коко. Предположим, Коко умирает от какой-то новомодной болезни. Ее право собственности на долю в недвижимости автоматически ликвидируется. Она уже не может передать ее своим детям, потому что Питер и Пол по закону делят ее долю собственности между собой.

Умные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности им предложить совместное владение. Они знают, что нельзя ставить себя в такое положение, при котором любая неприятность, случившаяся с вами, играет на руку кому-то другому. А именно это и происходит при совместном владении. Я воздержусь от комментариев, почему многие супружеские пары выбирают совместное владение в качестве предпочтительной формы собственности, но для инвесторов это явно неправильный выбор.

Возьмите на заметку

Умные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности предложить им совместное владение.

Точно таким же неудачным решением (хотя и с одним исключением) будет и так называемое нераздельное совладение (то есть совместное владение без индивидуального права совладельца на отдельную часть недвижимости). Опять-таки здесь отсутствует защита имущества. Вернемся к нашему примеру: против Питера подан судебный иск, и у Пола и Коко вдруг оказывается новый и совершенно нежелательный партнер. Он, опять же, может начать судебный процесс о продаже недвижимости и разделе вырученных денег. Кроме того, если ведется судебная тяжба, затрагивающая само имущество (например, кто-то из жильцов хочет, чтобы ему был возмещен ущерб, причиненный вследствие неисправности бойлера в ванной), то индивидуальные совладельцы могут быть привлечены к ответственности. На все их личные активы может быть обращено взыскание. Нераздельное совладение, в котором партнерами выступают физические лица, не имеет смысла в нашем мире, пропитанном духом судебных разбирательств. Они становятся в этом случае беззащитной мишенью.

Единственное исключение составляет ситуация, когда инвесторы вступают в нераздельное совладение не как физические, а как юридические лица, пользующиеся определенной защитой. Предположим, они объединяются для того, чтобы воспользоваться возможностями статьи 1031 налогового кодекса для обмена недвижимости или покупки более крупного объекта. В этом случае все они выступают как отдельные ТОО (товарищества с ограниченной ответственностью).

Помещенная ниже схема поможет пояснить эту мысль.

Схема 6.1. Разница между нераздельными совладениями, образованными физическими и юридическими лицами

Возможно, для кого-то станет откровением тот факт, что ТОО – очень удобная форма владения недвижимостью, но я убежден, что большинство из вас уже знают об этом. Тем не менее есть еще несколько правил, касающихся того, чего нельзя делать. Давайте рассмотрим их, а потом уже перейдем в область положительных примеров защиты недвижимости.

Правило № 3: Никогда не оформляйте недвижимость в собственность корпорации типа с, или Гоните прочь советчика, который предлагает вам подобные вещи

Одна из самых крупных ошибок в сфере защиты недвижимости состоит в том, что право собственности оформляется на имя корпорации типа С[3]. Конечно, такая корпорация имеет ряд преимуществ в бизнесе (об этом подробнее говорится в моей книге «Как создать собственную корпорацию» («Own Your Own Corporation»). Но использование ее в сфере недвижимости сопряжено со сложностями, которые можно выразить одним словом – налоги.

Корпорация типа С облагается налогом дважды. Сначала платит налог с прибыли сама компания, а затем каждый акционер, получающий дивиденды. Что касается корпорации типа S, ТОО или коммандитного товарищества, то в них налог уплачивается только один раз. На схеме наглядно видны различия между двойным и простым налогообложением.

Схема 6.2

Итак, что же происходит, когда вы получаете доход в результате продажи недвижимости, находящейся в собственности корпорации типа С? Вы платите значительно больше налогов.

Представьте себе, что, продав недвижимость, находившуюся в собственности больше одного года, вы получили доход в размере 500 тысяч долларов.

Из расчетов на следующей странице видно, что, используя модель корпорации типа С вместо ТОО, вы уплачиваете в федеральную казну на 144 500 долларов больше. Хочет ли Дядя Сэм, чтобы вы сделали выбор в пользу корпорации типа С? Конечно. А хотят ли этого инвесторы, вкладывающие деньги в ваш проект с недвижимостью? Разумеется, нет. Они просто посчитают, что вы не разбираетесь в своем деле. Избегайте советов «профессионалов», которые рекомендуют вам оформлять недвижимость в собственность корпорации типа С. Они сами не знают, что делают, причем за ваш счет.

Возьмите на заметку

Избегайте советов «профессионалов», которые рекомендуют вам оформлять недвижимость в собственность корпорации типа С.

У нас частенько бывают клиенты, которым всевозможные «специалисты» и действующие в своих интересах дельцы рекомендуют следующую структуру оформления права собственности:

Схема 6.3

Суть этой модели заключается в том, что каждая из двух единиц недвижимости находится во владении ТОО, а оба ТОО, в свою очередь, являются собственностью корпорации типа С. Консультанты утверждают, что на налоговые вычеты это никак не влияет. Проблема, однако, в том, что не облагаемые налогом доходы ТОО все равно подлежат двойному налогообложению в рамках корпорации. Вы по-прежнему остаетесь в проигрышной позиции с точки зрения налогов.